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房企“第一軍團”年報掃描:告別市場紅利,重視現金流

2020/4/1 10:44:00 來源: 評論(0)755

房企年報掃描市場紅利現金流

6308億元,6011億元,5522億元(權益),5562億元。

       3月31日,隨著恒大2019年業績會落槌,中國房地產“第一軍團”——萬科、恒大、碧桂園、融創2019年銷售業績悉數浮出水面。

           近期,上市房企陸續披露2019年業績,規模、利潤雙雙增長,土儲充裕,負債可控,構成了頭部房企良好的基本面。

       但與此同時,隨著行業競爭白熱化和樓市調控常態化,一些指標開始走低,比如毛利率和凈利潤率。利潤率下滑的現象覆蓋整個行業,除融創外的“第一軍團”均出現盈利能力下降,“利潤王”中海、“穩健先生”龍湖也未能幸免。在一些財務分析人士看來,這意味著房企正在告別市場紅利。

       因此,當融創宣稱謹慎并購,并試圖將手中的持有型項目出讓時,房地產業的“風向”似乎開始變了。2020年第一季度,在新冠肺炎疫情的疊加影響下,房地產業不再有以往常見的高昂情緒,降速、維穩正在成為今年的主流思路。

         這一次,他們能安全著陸嗎?

利潤都去哪了?

        2019年,萬科的毛利率由2018年37.48%下降至36.25%。其中,房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%,下降2.5個百分點。在連續兩年增長后,萬科的房地產業務毛利率出現下滑。

       2019年,“利潤王”中海的毛利率為33.7%、凈利率為25.4%,在連續兩年走高后也出現下滑。以穩健著稱的龍湖,去年毛利率為33.6%,核心稅后利潤率為15.5%,后一個指標已連續兩年下降。遠洋集團的凈利率低至8.18%,連續三年下滑。

       實施了“以價換量”策略的恒大,毛利率從2018年的36.2%降至27.8%,降幅達到8.4個百分點。

          2019年,旭輝、華潤、新城控股等大型房企都出現利潤率下滑的現象。頭部房企中,僅融創的毛利率從2018年的25%小幅升至2019年的25.1%,但這并不是一個高水平。

        利潤率普遍下降,反映出房企盈利能力下降的現實。從頭部房企的年報中不難看出,這主要源于銷售價格增長乏力,以及各項成本的提高。

      價格方面,除了“以價換量”策略外,各地出臺的“限價令”,成為“蠶食”利潤的重要因素。近幾年,北京的商品房項目在備案時,普遍面臨因價格過高而不能獲批的情況。這不僅延遲了項目的入市時間,而且因此增加了資金成本。

       成本提高則是近幾年的大趨勢。克而瑞研究中心指出,去年中海地產新增土儲樓板價約為9994元/平方米,同比大幅增長61%。考慮到房地產開發的周期性,這不僅影響當下,還會影響到以后的業績表現。高盛預計,中海地產今年毛利率將會進一步下降至32%。

        融創則面臨著融資成本和銷售成本的壓力。2019年融創的平均融資成本為8.1%,高于2018年的6.8%。去年融創銷售成本的增幅達到36.6%,明顯高于銷售額20%的增幅。但由于融創有超過六成的土地通過并購獲得,土地成本較低,才得以維持其利潤率不降。

      有財務分析人士指出,利潤率下降,說明房企正在告別此輪市場紅利。在我國過往的房地產周期中,這并不罕見。

       由于樓市調控頻發,企業在保持銷售增速的同時,很難兼顧對利潤的追求。以萬科為例,2010年至2016年,萬科的房地產業務毛利率從29.61%一路下滑至18.5%。借助本輪市場紅利,到2018年,該指標一度回升至29.7%的高位,但2019年再度下滑。

     實際上,在2019年的中期業績中,萬科的利潤率就已出現下滑。去年8月,時任萬科集團財務負責人的王文金表示,隨著地價占售價比的不斷提升,未來毛利率下降是行業長期趨勢。今年3月,萬科總裁祝九勝再度表達了這一觀點。

        這種看法已成為行業共識。3月31日,恒大集團董事局主席許家印、副主席總裁夏海鈞在業績會上表示,“房地產黃金時代沒有了”。

保衛資金鏈

        正因意識到這一趨勢,在2020年的業績目標制定中,大型房企普遍顯得保守。

       萬科、碧桂園均未公布2020年銷售目標。考慮到新冠肺炎疫情的影響,手握8000億可售貨值的融創,將銷售目標調整到6000億的水平。向來保守的龍湖,設定的今年銷售目標為2600億,僅比去年實際銷售額提高了7.2%。

      雖然部分企業仍有規模追求,但在2020年,大型房企設定的銷售目標增幅普遍在20%以內。其中,新城控股制定的銷售目標為2500億,甚至低于去年的實際銷售水平(2708億元)。

      相對于單一的規模指標,企業考慮更多的是整體安全。在近期的業績會上,保證財務穩健、現金流安全,成為房企管理層口中的高頻詞匯。富力就明確了今年的降負債目標,碧桂園則強調抓現金流。

   “ 今年本來不想提銷售目標的,我們認為銷售目標不太重要。”3月27日,融創中國董事局主席孫宏斌在業績會上表示,到了這個規模以后,利潤與降負債已經變成第一位,公司希望穩健、安全,通過提高綜合競爭力來提高利潤。

       不僅如此,近年來持續并購的融創,也開始謹慎面對并購市場。孫宏斌認為,今年的并購機會會增加,但好標的可能不會太多,所以公司會十分謹慎。同時,融創正在嘗試出售旗下的文旅、酒店、商業等持有型物業,并降低融資成本。

      去年剛剛完成一宗大幅并購的世茂,也表達了類似的觀點。世茂集團董事局副主席兼總裁許世壇指出,今年的收并購有更大的機會,但對收并購的標準會更嚴格、質量更好,“不一定會跟去年一樣這么多的并購動作”。

       上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進指出,房地產業因其需求的剛性和周期波動規律,有著相對較強的耐受力,但疫情的影響仍然不可忽視。比如,今年前兩月的銷售規模普遍下滑,會使房企面臨短期的資金壓力。此外,雖然已在陸續復工,但疫情后的市場復蘇前景,也存在一定的疑問。

      另據21世紀經濟報道了解,出于降費增效的需要,以及新冠肺炎疫情帶來的外部壓力,很多企業已經啟動了薪酬、架構、人事等制度的調整。其中,降薪現象在房地產業已頗為普遍。另有不少房企啟動了管理架構調整和人員裁撤,其中涉及碧桂園、融創、華夏幸福等大型企業。


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